Vad påverkar marknadsvärdet på en skogsfastighet? : en statistisk analys av markvärdet

Abstract: Skogen har sedan årtusenden tillbaka nyttjats av människan för sitt leverne. Allteftersom möjligheten att äga egen skog och att skogens ekonomiska betydelse har ökat har värderingen av skog förändrats. Avkastningsberäkning har länge legat till grund för värdering av skog, men idag räcker inte detta för att uppskatta marknadsvärdet på skogsfastigheter. Det är tydligt att det är fler bakomliggande faktorer än den skogliga avkastningen som spelar roll för prisbildningen. Huvudsyftet med denna studie var att öka kunskapen om prisbildningen på skogsfastigheter samt att undersöka och eventuellt utveckla värderingsgrunder. Detta har gjorts genom att undersöka några utvalda faktorers påverkan på markvärdet, en av marknadsvärdets komponenter. De egenskaper som undersöks är fastigheters storlek, form, ägosplittring som beskrivs genom antal ingående skiften, bonitet och den kapitaltäthet som råder i området fastigheten är belägen i, med avseende på medelinkomst, population och av stånd till närbelägen ort. De använda teoretiska och analytiska ramverk som använts är Rosens (1974) hedoniska prismodell där regressionsanalys använts som statistisk analysverktyg. Utifrån regressionen har en statistisks modell för markvärdet genreretas samt implicita priser som beskriver den marginella betalningsviljan för respektive egenskap. Studien resulterade i två prismodeller, en modell för sydligt belägna fastigheter och en modell för nordligt belägna fastigheter, där markvärdet per hektar beskrivs som en funktion av kapitaltäthet, storlek och ägosplittring. Resultatet visar att kapitaltätheten har positiv inverkan på markvärdet, en faktor som beskriver befolkningskoncentration och betalningsförmåga i ett område. Ägosplittring och storleken visar sig påverka markvärdet per ha negativt, där påverkan av storlek visar sig var större i de norra delarna av landet. Egenskaperna bonitet och fastighetens form exkluderades ur modellen då dessa inte visade på tydliga samband med markvärdet. Detta kan tolkas som att vissa egenskaper hos en fastighet har ringa betydelse för prisbildningen, men orsakerna till brist på samband kan även bero på använda metoder för databehandling, valet modeller och definitionen av de variabler som beskrev dessa egenskaper.