En arbetsmodell för marknadsvärdering med skogsvärderingsmetoden Beståndsmetoden

Abstract: Att värdera skogsfastigheter är en komplex process då ingen fastighet är en exakt kopia av en annan. För att nivålägga ett marknadsvärde används nuvärdesberäkningar baserade på skogens nuvarande utseende samt dess framtida tillväxt. Intäkterna som skogen kommer att generera, har historiskt sett, relativt väl speglat fastighetspriserna. Sedan mitten av 1990-talet har dock den här korrelationen förändrats, då fastighetspriserna stigit mer än vad inkomsterna från produktionen gjort. Det finns antagligen flera faktorer som bidragit till utvecklingen, vilket gör det svårt att säga exakt vad som orsakat den här förändringen. En vanlig förklaring är att marknaden börjat betala för fler värden än bara de virkesmässiga, t.ex. rekreation. Det skulle därigenom sägas att de ickemonetära värdena blivit monetära. Genom att inte veta marknadens exakta värderingar, blir det svårt att nivålägga ett marknadsvärde som speglar marknadens preferenser. Som det är nu, är det upp till värderaren att nivålägga värdet utifrån tidigare erfarenheter från marknaden. Den vanligaste styrparametern för att nivålägga värdet är justeringar av diskonteringsräntan. I det här arbetet har den använda diskonteringsräntan räknats ut för 20 st. nysålda fastigheter. Med diskonteringsräntorna som beroende variabler, kördes regressionsanalyser för att hitta faktorer som visar marknadens preferenser. Syftet är att använda de härledda värdena för de olika variablerna, till att skapa en modell för att nivålägga diskonteringsräntan på ett mer objektivt sätt i BM-win. Medeldiskonteringsräntan i området hamnade på 2,38 % och de enskilda faktorerna som visade störst påverkan på diskonteringsräntan var andelen löv (P-värde: 0,016) och virkesförrådet/ha (P-värde: 0,037). Diskonteringsräntan sjönk vid ökad andel löv samt ökat virkesförråd.